谣言疯传一周造成楼市地震 两条管线 引发商住限购乌龙

  2016-04-25至今商住公寓供销存量每周走势(数据来源:中原地产市场研究部)

  “首付10%”、“72小时售楼处不打烊”、“两天之内必须签约”……进入6月,北京商住项目突然成了市场焦点,特别是端午节三天假期,成交量达到5月的三成。成交量的暴涨源于一则“6月15日后大兴、石景山等区暂停商住房网签,7月1日起商住房全面暂停网签”的谣言。追溯谣言的源头,不过是门头沟区两个商住项目私接民水民电的违规操作被有关部门整顿,暂停网签,就是这样一件事,扩散成全市范围的商住楼盘躁动,造成京城各开发商和购房人内心的恐慌。

  对于开发商,近几年土地的成交结构,让商住房存量达到21万套左右,眼下,商住类公寓是开发商现金流的直接保障;对于购房人,在新建商品住宅全面豪宅化和限购政策持续严格的背景下,商住类公寓是刚需族除了二手房之外的主要选择,也是投资的主要渠道。网签切断商住项目,是开发商与购房人均不能承受之痛。

  商住项目齐动一天签约量相当于5月全月60%

  这是《广厦时代》调查了解到的近期北京部分商住项目促销手段:

  鲁能钓鱼台美高梅首付10%即可签约,总价352万起,36万+10万电商签约。其他首付款最晚11月补齐;

  林肯公园首付20%即可签约。480万起,96万+电商签约,其他首付款分三个月还清,每月10%;

  恒大领寓首付10%即可签约。170万起,17万+电商签约,其他首付两个月内补齐;

  华远西红世首付15%即可签约,总价185万起,28万+4万电商签约,其他首付两个月还一次15%,在10月底之前再还一次20%;

  天恒世界集周末新开一栋楼,首付最低46万元即可签约,剩下20%11月20日前交齐;

  金色漫香林要求两天内签约,首付5成最低150万起,部分户型直减30万-50万元;

  尚峯一号首付20%即可签约,总价354万元起,71万+电商签约,剩余首付每个月付10%,三个月内补齐……

  原本需要首付50%的商住房,最低首付10%即可签约,这本是在楼市极其冷淡时才会出现的政策,却在火热的当下集中出现。

  在购房资金筹措上提供便利之外,多个开发商脑洞大开,设计出各类促销海报吸引购房人快速出手。“错过今晚,错过北京”、“抢不着!别怪我没告诉你”、“最后的72小时”、“三天‘机惠’,如果爱,就要快”……各种花式广告词集中出街,为最后的疯狂烘托气氛。与此同时,各项目置业顾问也在朋友圈、微信群里以各种方式通知准客户:“建委内部消息,刚接到通知,北京商住房将全部限购,大兴6月15日停止网签,7月1日开始限购,门头沟停止网签,通州已经限购,朝阳马上开始,以后没有5年社保和纳税别想在北京买任何房子了。”

  如果说这些消息都还停留在流言阶段,也可以被解读为开发商新的营销手段的话,一个开发商真金白银的动作为流言的真实性加了砝码。顺义某项目,开发商不惜2亿元的契税成本,仿照通州商住限购前夜某项目的做法,对项目进行了自购,即先集中买到自己手里,再以二手房的形式卖给购房人。

  在多方面的共同作用下,北京商住网签市场出现了前所未有的爆发。根据中原地产市场研究部的统计,上周(6月6日-6月12日),北京商住项目单周签约金额达120亿元,是过去一个月平均签约额的5倍。据亚豪君岳会统计数据显示,端午小长假期间(6月9日-6月11日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交2503套,成交面积35.65万平方米,相比五一小长假分别增加210%、301%,同时这一成交量也创造了历年端午小长假的新高,而这三天成交量也相当于5月成交量的三成。而这其中商住类产品共实现成交2286套,占全部成交比重高达91%。而从成交排行来看,端午期间成交套数排名前十的项目均为商住产品。

  在流言大限前夜,商住项目签约量再次爆发。据中原地产研究部统计数据显示,6月14日一天,北京商业类项目合计签约单日达2672套,合计签约金额达56.4亿元,其中42亿元是商业类居住类物业签约创造。一天的签约量相当于5月全月签约量的60%。

  在各商住楼盘售楼处现场,很多购房人在对项目尚未完全了解时,就在售楼处紧张的气氛影响下进行了认购。

  市场躁动原因系捕风捉影传言因两条市政管线而起

  市场缘何突然如此躁动?答案只是一个市场流言。商住限购传言的泛滥及越传越真,让整个商住市场失控。自5月5日通州商住房全面限购之后,对商住房的政策调整就一直被猜测。在通州商住限购升级时,市场上就有声音称,对其他各区类似项目的销售管理在积极调研中。而6月6日门头沟商住楼盘突然暂停网签的动作扩大了这种预期,“商住房将全面限购”的消息自此大幅扩散。

  门头沟“暂停网签”消息传出后,其他区域将陆续“限购商住房”的消息不断发酵,大兴、石景山等区都被传将暂停商住房网签,而且给出了明确的时间节点,6月15日。这条传言在本周二晚间被证实为谣言。

  那么有人会问,门头沟为何网签停了?

  据《广厦时代》调查证实:此次“商住限购”的传言出自门头沟宣布暂停商住房网签,其实事情的起因是个很小的个案。门头沟区域规模较大的两个商住楼盘,私自接了市政管网的民水民电。按理说做出这样的事本该怕人知晓,这两家倒好,直接用作宣传,“不限购产品、民水民电”,这一下捅了大娄子,区里有关领导马上约谈这两个楼盘并且进行调查,暂时停止了对商住盘的网签工作。

  而这条消息被不明就里的媒体发布,《门头沟停止商住房网签继通州后限购再度来袭》类的标题开始在各大网站上传播。业内也因此陷入恐慌,各个区域的开发商加紧连夜卖房,买房人将未限购前的商住房当成唯一的一次买房机会,因此纷纷出手,接下来就是各大售楼处的捷报频传……而各区县,尤其是大兴、石景山这样商住“重灾区”,更是风声鹤唳,后来证实,这两个区所谓的“建委约谈商住开发商”也只是子虚乌有。

  前文提到花了2亿元契税成本把房产买到自己名下的开发商成为了这次乌龙事件的最大买单者,也必将成为一段时期内房地产界的笑柄。该开发商将60亿货值的房源统统用员工、员工亲属等名义全部买下来,光契税就交了2个多亿。按照他们的设想:商住虽然马上限购,但商住的二手房交易还不受任何影响,因此,未雨绸缪先把所有房源做成二手房,以后一样地卖出去。结果,周二晚,官方辟谣后,两个多亿白花了,以后卖房,多出了3%的成本,势必要转嫁到买房人身上,对于竞争激烈的商住房市场,这3%的房价涨幅很可能使销售受阻。

  据知情人透露,此次乌龙事件为何有鼻子有眼,在于其实有关部门的确在近期商讨有关深化限购的事宜,且定在下半年实施。很多开发商与媒体都听到风声,因此一有风吹草动就紧张,这才有了商住限购的乌龙事件。

  北京市房协秘书长陈志提醒,今后如何鉴别乌龙事件:首先,有关部门进行任何一项政策发布前,一定是要经过征集意见,然后进行调研与论证。而此次除通州外其他区域商住限购,事前没有任何举动,怎么可能直接宣布限购。第二,大家看发布渠道。不要听信网络或者自媒体的消息来源,要看官方权威媒体的发布。

  商住房停止网签触动最敏感神经

  高库存压力让开发商紧张

  虽然北京市住建委针对此事已经辟谣,所谓的6月14日24点后暂停商住房网签一事系子虚乌有,但将商住房列入限购行列为什么让楼市如此紧张?

  事实上,商住房从来就不是什么合法产品。商改住,尽管曾经被多次命令禁止,但一直是北京市场的主力军。

  早在2011年5月,北京市发布了《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,设置了5道关口,全面叫停商改住。《通知》中规定,商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间布局,不得设计成住宅的格局,不能设立单独的卫生间等。

  虽然政策很明确,但市场上大量的商业、办公立项地块仍选择商改住的方式进行销售,甚至还有项目在商业、办公性质的土地上打造出了类别墅。

  虽然市场一直默认这种项目的存在,但这类项目在宣传时也会对居住功能进行刻意的规避,样板间里也会以各种方式对空间功能进行异样解读。签署商改住产品购房合同时,购房人也可以看到明确的提示:“非住宅项目的购房人,请注意以下几点与住宅项目不同的地方:一是非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施,例如:学校、商业、居委会等;二是非住宅项目的土地出让年限一般为40年或50年;三是非住宅项目的贷款期限一般不能超过10年,且不能申请住房公积金贷款;四是非住宅项目不能享受普通商品住宅的税费优惠;五是水、电等费用标准一般高于住宅项目;六是非住宅项目不能办理户籍手续。最后,购房人应按照规划设计用途使用,不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构等。”

  此外,在商改住项目规划验收时,两次验收也是一个公开的秘密。

  对商改住产品规划的限制没有让开发商恐慌,仍然在不断推出此类产品,而且还在一定限制内不断创新产品,赢得购房人的青睐。为何将商改住纳入限购会对市场带来如此震动?

  已经确定实施商住限购一月有余的通州楼市可以对开发商听到商住全面限购风声后恐慌进行合理的诠释。根据亚豪君岳会统计数据显示,5月通州商住限购之后,区域全月商住成交仅271套,仅相当于4月成交量的4%。

  而目前市场上大量的商改住类产品的潜在供应,无法承受类似通州这样的成交量暴跌。中原地产首席分析师张大伟分析指出,2011年来北京经营性土地供应了507宗,合计7236.9万平米,其中纯住宅类面积为1800万平方米,公寓类供应了1410万平米,商业类供应了2000万平米左右。公寓类占所有经营性土地比例大约19.5%,住宅类(不含保障房配套)占比大约为24.8%。按照2011年来的住宅土地与公寓类土地供应比例看,住宅土地供应了1800万平米,但成交了4275万平米,所以透支了过去的土地库存,供需比高达1:2.4。而公寓类,则供大于求,按照2011年库存土地与当下住宅土地供应比例接近,也就是额外还有1000万平米公寓类土地。照此计算,最近5年,公寓类土地过剩1450万平米。

  按照目前成交平均公寓的单套68平米计算,市场公寓类潜在供应为21万套左右,大约可以卖10年(按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算)。如果对此类产品参照通州政策限购,成交量跌幅或将达80%-90%。

  亚豪机构市场总监郭毅也表示,开发商,尤其是近几年拿过高价地的开发商,住宅部分的土地成本非常的高,而豪宅的去化周期又比较长,整个项目的现金回流主要就是靠可售的商业公建部分,而为了背负整个项目的现金流,开发商一般会选择缩小面积、控制总价打造商改住产品来实现快速去化,帮助自己的现金流回正。商住产品实质上是掌握了资金现金流命脉的一种产品,如果商住全面限购了,对于开发商及下属的项目公司,资金会出现非常大的压力和风险。

  另外,对于购房人来说,尤其是刚需和首次改善的购房人,在新建住宅全面豪宅化的市场背景下,商改住产品是其除了二手房外的主要选择。同时,商住类产品也是目前个人投资客能选择的主要方向,把这类产品全面纳入限购,会让这些需求都变得无处释放。


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